1) Proje
İdare, kamu hizmetine konu projeyi belirler; kapsam, güzergâh/yer seçimi, bütçe öngörüleri netleşir. (Ödenek temini olmadan işe başlanamaz.)
2) Plan
Onaylı imar planına (veya ilgili bakanlıkça onaylı özel plan/projeye) dayalı işler için ayrıca kamu yararı kararı aranmaz; bu hallerde sadece “işleme başlanmasına” dair icra organı kararı alınır. Ayrıca bu yaklaşım mevzuatın güncel konsolide metinlerinde de yer alır.
3) KYK — Kamu Yararı Kararı
Genel kural, kamulaştırmaya başlamadan önce yetkili merciin KYK almasıdır (ör. belediye için encümen, il özel idaresi için il daimi encümeni vb.). Onay mercii ve istisnalar Kanun m.5–6’da sayılır.
4) Şerh — “7. madde belirtmesi”
KYK’dan sonra idare, tapuya bildirir ve tapu beyanlar hanesine idari şerh (7. madde belirtmesi) işlenir. Bu andan itibaren malik/ayni hak değişiklikleri idareye bildirilir. Şerh konduktan 6 ay içinde m.10’a göre dava açılmadığı belgelenmezse tapu, belirtmeyi re’sen siler. (Aynı husus, açık dille Genelge 2024/3’te de anlatılmıştır.)
Not: Uzlaşma olmaz ve m.10 davasına gidilirse mahkeme tebligatına dayanılarak 31/b şerhi konur; bu şerh 7. madde belirtmesini düşürür ve taşınmazda tasarruf kısıtları doğar.
5) İfraz
Kısmi kamulaştırma varsa, önce ifraz (ve gerekirse cins değişikliği) yapılır; 2024/3 Genelge, 7. madde belirtmesi mevcutsa idarenin tek taraflı talebiyle ifrazı açıkça mümkün kılar. 7. madde belirtmesi ifrazdan sonra sadece kamulaştırılacak parçaya taşınır. 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca ayrıca encümen/il idare kurulu kararı aranmaz.
6A) Uzlaşma (Satın Alma) — m.8
Kanun, satın alma/uzlaşma yolunu öncelikli sayar. İdare, kıymet takdir ve uzlaşma komisyonları kurar; malike bedeli bildirmeden resmi taahhütlü yazıyla pazarlığa davet eder. Anlaşılırsa imzalanan tutanak ferâğ beyanı sayılır ve tapuda tescil yapılır; bu işlem kamulaştırma yoluyla alınmış sayılır ve bedele karşı dava açılamaz.
Sahada sık hata: Takyitli taşınmazlarda idare “tüm takyit ve haklardan arındırıldığını” yazıyla bildirmeden tescil istenmesi. Genelge’ye göre bu bildirim varsa takyitler terkin edilip tescil yapılır; yoksa takyitlerle birlikte tescil edilir.
6B) Mahkeme — m.10 “Bedel tespiti ve tescil”
Uzlaşma olmazsa idare, m.7 ve m.8’e göre toplanan bilgi-belgelerle asliye hukuk mahkemesinde m.10 davası açar. Mahkeme bedeli belirler; bedel bankaya yatırılınca taşınmaz idare adına tescil edilir. Tescil hükmü kesindir; bedele ilişkin kanun yolları saklıdır. (Açık, güncel özet için bkz. m.10 kaynakları.)
31/b şerhi bu evrede devreye girer ve tasarrufu sınırlar; kısmi kamulaştırmada şerh, ifrazdan sonraki kamulaştırılacak parsele konur.
Kısa “cheat-sheet”: süreç haritası
Proje → Plan → KYK → 7. madde şerhi → (varsa) ifraz/cins değişikliği →
Seçenek A: m.8 uzlaşma (tescil) / Seçenek B: m.10 dava + 31/b şerhi (tescil)
(Ödenek şartı, irtifak kurulması, kısmi kamulaştırma ve 7. madde şerhinin 6 ay kuralı her aşamada akılda.)
Pratik ipuçları ve yaygın hatalar
- Plan → KYK ilişkisi: Onaylı imar planına dayanan işlerde ayrıca KYK şart değil; sadece “başlama kararı” gerekir.
- 7. madde belirtmesi konduktan sonra 6 ay içinde m.10 yoluna gidildiğini gösterir mahkeme belgesi olmazsa tapu re’sen terkin eder. Takip çok kritik.
- Kısmi kamulaştırmada ifraz: Encümen/il idare kurulu kararı aranmaz; ifraz zorunludur ve şerh hedef parsele taşınır.
- Uzlaşma tutanağı: Tutanak, ferâğ beyanı sayılır; tescilin hukuki sebebidir. Eksiksiz doldurulmalı (kimlik, hisse, vasıf, kabul beyanı).
- Mahkeme aşaması: Tescil hükmü kesin; bedele itiraz kanun yolunda mümkün.
Acele Kamulaştırma: Olağan Sürecin İstisnası
Tanım ve Hukuki Dayanak
Acele kamulaştırma; olağan kamulaştırma sürecinin tamamlanması beklenmeden, idarenin “taşınmazı derhal kamulaştırması”dır. Öncelikle, 2942 sayılı İşbu Kanun’un 27. maddesinde düzenlenmiştir. Bu usulde, kıymet takdiri dışındaki işlemler “sonradan tamamlanmak üzere” ertelenerek, idareye acele şekilde taşınmazı kullanım hakkı tanınır.
Uygulama Koşulları
Acele kamulaştırma yalnızca aşağıdaki olağanüstü hallerde mümkündür; birinin gerçekleşmesi şarttır:
- 3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanunu uyarınca yurt savunması ihtiyacı (savaş, seferberlik vb.)
- Cumhurbaşkanının aceleliğine karar verdiği durumlar
- Özel kanunlarla öngörülen olağanüstü haller (ör. Afet Riskli Alan Kanunu, Maden Kanunu…).
Süreç Adımları
- İdare, Asliye Hukuk Mahkemesi’ne acele kamulaştırma davası açar.
- Mahkeme, bir kıymet takdir komisyonu kurarak 7 gün içinde bedeli tespit eder.
- İdare, tespit edilen bedeli taşınmaz sahibi adına bankaya depo eder.
- Mahkeme, usule uygunluk varsa el koyma kararı verir ve tapu siciline el koyma şerhi konulur; böylece idare taşınmaza/resen el koyar.
Sonraki Adımlar
- Taşınmaz sahibi bedeli alıp ferağ verirse, işlem kesinleşir.
- Anlaşma olmazsa, idare kalan kamulaştırma işlemlerini tamamlamak üzere “bedel tespiti ve tescil davası” açmalıdır.
- Makul süre içinde dava açılmazsa (genellikle 6 ay), bu durum “kamulaştırmasız el atma” kabul edilebilir ve malik dava açabilir.
Özet Tablosu
| Süreç Türü | Uygulama Koşulu | Başlangıç Yetkisi | Bedel Tespiti Süresi | Sonrası İşlem |
|---|---|---|---|---|
| Olağan Kamulaştırma | Kamu yararı prosedürü | İdari şerhtan sonra | Uzlaşma/mahkeme ile | Tescil, ödeme |
| Acele Kamulaştırma | Olağanüstü durum (Yurt savunması, acelelik kararı, vs.) | Asliye Hukuk Mahkemesi | 7 gün içinde | El koyma → Bedel, tescil adımları |
