Kamu taşınmazlarına yapılan işgallerin sona erdirilmesinde uygulamada en çok karşılaşılan düzenlemeler; 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75. maddesi ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 20. maddesidir.
Bu düzenlemelerin tamamı bir taşınmazın boşaltılması sonucunu doğurabilse de hukuki dayanakları, uygulama alanları, görevli makamları ve izlenecek usulleri birbirinden farklıdır. Bu nedenle somut olayda hangi yolun uygulanacağının belirlenebilmesi için öncelikle taşınmazın mülkiyet ve zilyetlik durumu ile idarenin taşınmaz üzerindeki hakkının kaynağı tespit edilmelidir.
3091 Sayılı Kanunun Amacı Nedir?
3091 sayılı Kanun, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını kesin olarak belirleyen bir kanun değildir. Kanunun amacı; mevcut fiilî zilyetliği korumak, taşınmaza yapılan tecavüz veya müdahaleyi hızlı bir idari işlemle sona erdirmek ve kamu düzenini sağlamaktır.
Bu Kanun uyarınca verilen kararlar kişiye mülkiyet hakkı kazandırmaz. Karar, yalnızca başvuru veya soruşturma tarihindeki fiilî hâkimiyet ve zilyetlik durumunu koruyan bir idari zabıta tedbiri niteliğindedir. Tarafların mülkiyet, kira, ortaklık veya üstün hak iddiaları ayrıca adli yargıda çözülebilir.
3091 sayılı Kanunun uygulama alanına;
- Gerçek ve tüzel kişilerin zilyetliğinde bulunan taşınmazlar,
- Kamu idareleri, kamu kurumları ve kamu kuruluşlarına ait veya bunlar tarafından idare edilen taşınmazlar,
- Devlete ait taşınmazlar,
- Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan sahipsiz yerler,
- Menfaati umuma ait taşınmazlar
girmektedir.
Dolayısıyla 3091 sayılı Kanun sadece yol, dere veya kadastro harici alanlarda uygulanabilen bir düzenleme değildir. Tapulu özel mülkiyet taşınmazlarında ve belirli şartlarla kamu kurumlarına ait taşınmazlarda da uygulanabilir.
Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Yerler Nelerdir?
Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler; özel mülkiyete konu olmayan veya kamunun ortak kullanımına bırakılan alanlardır.
Denizler, göller, nehirler, tarıma elverişli olmayan sahipsiz yerler, kayalıklar ve tepeler ile umumi yollar, köprüler, parklar, meydanlar, mera, yaylak ve kışlaklar bu kapsamda değerlendirilmektedir.
Uygulamada kadastro paftasında yol, dere, meydan, park veya tescil harici alan olarak gösterilen yerlere yapılan yapı, çit, ekim, depolama veya benzeri müdahaleler bakımından 3091 sayılı Kanun gündeme gelebilir.
Ancak bu alanların aynı zamanda 2886 sayılı Kanun’un 75. maddesi kapsamında bulunabileceği unutulmamalıdır. Bu konu aşağıda ayrıca açıklanacaktır.
Vatandaşların 3091 Sayılı Kanun Kapsamındaki Başvuruları
Kimler Başvurabilir?
Taşınmaza yapılan tecavüz veya müdahalenin önlenmesini isteme hakkı, kural olarak taşınmazın zilyedine aittir. Birden fazla zilyet bulunması hâlinde bunlardan birinin başvurması yeterlidir.
Başvuru;
- Zilyedin bizzat kendisi,
- Kanuni temsilcisi,
- Usulüne uygun şekilde yetkilendirilmiş temsilcisi
tarafından yapılabilir.
Kan veya kayın hısımlarının, yalnızca akrabalık ilişkisine dayanarak zilyet adına yaptıkları başvurular işleme konulmaz. Köy tüzel kişiliğine ait taşınmazlarda ise muhtarın başvurması esas olmakla birlikte, köy halkından herhangi bir kişinin başvurusu üzerine de soruşturma yapılabilir.
Başvuru Nereye Yapılır?
Taşınmaz bir ilçenin sınırları içerisindeyse başvuru kaymakamlığa; merkez ilçe sınırları içerisindeyse valiliğe yapılır.
Karar vermeye;
- Merkez ilçelerde vali veya görevlendireceği vali yardımcısı,
- Diğer ilçelerde kaymakam
yetkilidir.
Başvuruda taşınmazın yeri, tecavüzün şekli, tecavüzü gerçekleştiren kişi, tecavüzün gerçekleştiği tarih ve olayın öğrenildiği tarih açıkça belirtilmelidir. Tapu kaydı, kroki, fotoğraf, tanık bilgileri ve zilyetliği gösteren diğer belgelerin dilekçeye eklenmesi yararlı olacaktır.
Vatandaşlar Bakımından Başvuru Süresi
Özel kişilerin ve özel hukuk tüzel kişilerinin başvurularında iki ayrı süre bulunmaktadır:
Tecavüz veya müdahalenin öğrenildiği tarihten itibaren 60 gün içinde başvuru yapılmalıdır. Ayrıca tecavüzün meydana geldiği tarihten itibaren bir yıl geçtikten sonra 3091 sayılı Kanun kapsamında başvuruda bulunulamaz.
Bu süreler hak düşürücü nitelikte uygulanmaktadır. Posta yoluyla yapılan müracaat da süreyi durdurmaz.
Bununla birlikte Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler ile menfaati umuma ait taşınmazlara 15 Aralık 1984 tarihinden sonra yapılan tecavüzlerde başvuru süresi aranmaz.
Soruşturma Nasıl Yapılır?
Başvurunun ilk incelemesinden sonra vali veya kaymakam tarafından bir soruşturma memuru görevlendirilir. Gerektiğinde harita, kadastro, fen veya diğer teknik konularda yardımcı personel de görevlendirilebilir.
Soruşturma sırasında;
- Taşınmazın yeri ve sınırları belirlenir,
- Başvuranın fiilî zilyetliği araştırılır,
- Tecavüz veya müdahalenin varlığı tespit edilir,
- Tarafların ve tanıkların ifadeleri alınır,
- Tapu kayıtları, krokiler, fotoğraflar ve diğer belgeler incelenir,
- Mahallinde tutanak ve gerektiğinde kroki düzenlenir.
3091 sayılı Kanun kapsamında esas olan tapudaki malikliği kesin biçimde belirlemek değil, taşınmaz üzerinde tecavüzden önce kimin fiilî hâkimiyet kurduğunu tespit etmektir.
Başvuru haklı bulunursa tecavüzün önlenmesine karar verilir ve taşınmaz zilyedine teslim edilir. Kararın uygulanması sırasında gerektiğinde kolluk kuvvetlerinden yararlanılabilir.
Kamu Kurumlarının 3091 Sayılı Kanun Kapsamındaki Başvuruları
Kamu idareleri, kamu kurumları ve kamu kuruluşlarına ait taşınmazlara yapılan tecavüzlerde başvuru, ilgili kurumun yetkili temsilcisi tarafından yapılır. Başvurunun kurum adına yapılması ve başvuruyu imzalayan kişinin yetkisinin açıkça ortaya konulması gerekir.
Kamu kurumu başvurusunda genel olarak şu belgelerin bulunması uygun olur:
- Taşınmazın tapu kaydı veya taşınmazın hukuki statüsünü gösteren belge,
- Tahsis veya idare yetkisini gösteren karar,
- İşgal alanını gösteren koordinatlı kroki,
- İşgalin niteliğini gösteren fotoğraf ve tespit tutanağı,
- İşgalcinin biliniyorsa kimlik ve adres bilgileri,
- Taşınmazın kamu hizmetinde kullanıldığını veya kullanılacağını gösteren belgeler,
- Kurum adına başvuran kişinin yetki belgesi.
Burada önemli bir ayrım bulunmaktadır.
Kamu idaresine ait veya idarenin yönetimindeki kamu malları ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki sahipsiz veya umuma ait yerlere yönelik tecavüzü vali ya da kaymakam kendiliğinden öğrenirse, herhangi bir başvuruyu beklemeden doğrudan soruşturma yaptırabilir.
Buna karşılık kamu kurumuna ait olmakla birlikte özel hukuk hükümlerine tabi bulunan taşınmazlarda, ilgili kurumun yetkili temsilcisinin başvurması esastır.
Örneğin herkese açık bir yolun, derenin veya meydanın kapatılması hâlinde mülki amir doğrudan harekete geçebilir. Ancak bir kamu kurumunun tapuda kendi adına kayıtlı ve özel hukuk hükümlerine tabi lojman, arsa veya hizmet binasının işgali söz konusuysa kurumun yetkili birimi tarafından başvuruda bulunulması gerekir.
3091 Sayılı Kanun ile 2886 Sayılı Kanunun 75. Maddesi Arasındaki Fark
2886 Sayılı Kanunun 75. Maddesi Neyi Düzenler?
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75. maddesi, kamu taşınmazlarının fuzuli işgal edilmesi hâlinde hem ecrimisil alınmasını hem de işgalin tahliye yoluyla sona erdirilmesini düzenlemektedir.
Madde kapsamında;
- Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar,
- Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazlar,
- Özel bütçeli idarelerin mülkiyetindeki taşınmazlar,
- Vakıflar Genel Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmazlar
yer almaktadır.
Bu taşınmazların haklı ve geçerli bir sebep olmaksızın işgal edilmesi hâlinde, fuzuli şagilden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere ecrimisil istenebilir. Ayrıca idarenin talebi üzerine taşınmaz, bulunduğu yerin mülki amiri tarafından tahliye ettirilerek idareye teslim edilir.
“3091 Kadastro Boşluğunda, 2886/75 Hazine Parselinde Uygulanır” Görüşü Tam Olarak Doğru mudur?
Bu görüş uygulamayı açıklamak bakımından yararlı bir başlangıç noktası olmakla birlikte hukuken tam olarak doğru değildir.
Çünkü 2886 sayılı Kanun’un 75. maddesi sadece tapuda Hazine adına kayıtlı taşınmazları değil, Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerleri de kapsamaktadır. Dolayısıyla yol, dere veya tescil harici alan niteliğindeki bir yerde hem 3091 sayılı Kanun hem de taşınmazın niteliğine ve yetkili idareye göre 2886 sayılı Kanun’un 75. maddesi gündeme gelebilir.
Nitekim 3091 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde, 2886 sayılı Kanun kapsamına giren bir taşınmaza tecavüz edilmesi hâlinde 3091 sayılı Kanuna göre tecavüzün önlenebileceği, ayrıca özel kanuna göre işlem yapılması için durumun ilgili kamu kuruluşuna bildirileceği belirtilmiştir.
Bu nedenle iki düzenleme birbirini her durumda dışlayan değil, bazı olaylarda birlikte veya birbirini tamamlayacak şekilde uygulanabilen düzenlemelerdir.
Temel Ayrım Nedir?
3091 sayılı Kanunda temel amaç mevcut zilyetliğin ve kamu düzeninin korunmasıdır. Mülkiyetin kesin olarak belirlenmesi veya geçmiş dönem kullanımı karşılığında tazminat alınması amaçlanmaz.
2886 sayılı Kanun’un 75. maddesinde ise temel konu, belirli kamu taşınmazlarının fuzuli işgalinin sona erdirilmesi ve ecrimisil alınmasıdır.
Buna göre:
- Yalnızca fiilî tecavüzün hızlı şekilde sona erdirilmesi ve önceki zilyetliğin geri verilmesi isteniyorsa 3091 sayılı Kanun,
- Hazine veya madde kapsamındaki diğer kamu taşınmazında fuzuli işgal tespit edilerek ecrimisil alınması ve taşınmazın tahliye edilmesi isteniyorsa 2886/75,
- Hem kamu düzeninin süratle sağlanması hem de geçmiş dönem işgal bedelinin tahsili gerekiyorsa şartlarına göre her iki düzenleme
gündeme gelebilir.
Yetkili İdare Bakımından Fark
3091 sayılı Kanun, gerçek kişilerin, özel hukuk tüzel kişilerinin ve çok çeşitli kamu kurumlarının zilyetliğini koruyabilir.
2886 sayılı Kanun’un 75. maddesi ise yalnızca maddede açıkça sayılan kamu taşınmazlarına uygulanabilir. Bu nedenle her belediye, kamu iktisadi teşebbüsü veya kamu kurumu taşınmazı kendiliğinden 2886/75 kapsamında kabul edilemez. İlgili idarenin teşkilat ve özel kanun hükümleri ayrıca incelenmelidir.
Özellikle genel bütçeli bir idarenin kullanımındaki taşınmazın tapuda Hazine adına kayıtlı olması hâlinde mülkiyet, tahsis ve yönetim yetkisi birlikte değerlendirilmelidir. Tahliye başvurusunun taşınmazı yönetmeye yetkili birim tarafından yapılması gerekir.
2942 Sayılı Kamulaştırma Kanununun 20. Maddesi
2942 sayılı Kanun’un 20. maddesi, kamulaştırma işlemi sonucunda idarenin taşınmaz üzerinde hukuken kullanma ve teslim alma yetkisini elde etmesine rağmen taşınmazın fiilen boşaltılmaması hâlinde uygulanır.
Maddeye göre, Kamulaştırma Kanunu uyarınca lehine kamulaştırma yapılan idare adına tapuda tescil edilen taşınmazın boşaltılması, idare tarafından icra müdürlüğünden istenir.
İcra müdürlüğü taşınmazı kullananlara taşınmazı 15 gün içinde boşaltmaları için bildirim yapar. Bu süre içerisinde taşınmaz boşaltılmazsa icra yoluyla tahliye gerçekleştirilir. İtiraz veya şikâyet tahliyeyi durdurmaz ve boşaltmanın engellenmesi amacıyla ihtiyati tedbir kararı verilemez.
Bu usulde tahliyeyi doğrudan kaymakamlık veya valilik değil, icra müdürlüğü gerçekleştirir.
Acele El Koyma Kararında 2942/20 Uygulanabilir mi?
Evet.
Burada “2942/20 yalnızca taşınmaz idare adına tescil edildikten sonra uygulanabilir” şeklinde katı bir değerlendirme eksik kalır.
2942 sayılı Kanun’un 27. maddesine 2018 yılında eklenen hükme göre, mahkeme tarafından acele el koyma kararı verildikten sonra taşınmaz, açıkça 20. madde uyarınca boşaltılır. Bu aşamada taşınmaz henüz idare adına kesin olarak tescil edilmemiş olsa bile acele el koyma kararına dayanılarak 20. madde tahliye usulü işletilebilir.
Dolayısıyla 2942/20 iki temel durumda uygulanır:
- Kamulaştırılan taşınmazın ilgili idare adına tapuda tescil edilmiş olması,
- Taşınmaz hakkında 2942 sayılı Kanun’un 27. maddesi kapsamında mahkemece acele el koyma kararı verilmiş olması.
Sadece kamu yararı kararı veya kamulaştırma kararı alınması, tek başına 2942/20’ye göre tahliye için yeterli değildir. Satın alma görüşmelerinin yapılmış olması veya 27. madde davasının açılmış bulunması da yeterli olmaz. Acele el koyma yönünde mahkeme kararının verilmiş ve gerekli bedelin yatırılmış olması gerekir.
3091 ile 2942/20 Arasındaki Temel Fark
3091 sayılı Kanunda idare, mülkiyet hakkından çok önceki fiilî zilyetliğe ve kamu düzenine dayanır.
2942 sayılı Kanun’un 20. maddesinde ise tahliyenin dayanağı, kamulaştırma sonucunda oluşan tescil veya mahkemece verilmiş acele el koyma kararıdır.
Bu nedenle özel mülkiyette bulunan ve henüz idare adına tescil edilmeyen bir taşınmazda yalnızca kamu yararı kararı veya devam eden kamulaştırma işlemleri gerekçe gösterilerek 3091 yoluyla malik tahliye edilmemelidir. Böyle bir uygulama, kamulaştırma usulünün ve mülkiyet hakkının güvencelerinin aşılması sonucunu doğurabilir.
İdarenin taşınmaza acilen ihtiyacı varsa 2942 sayılı Kanun’un 27. maddesindeki acele kamulaştırma yoluna başvurması; olağan süreç tamamlanmışsa tescilden sonra 20. maddeyi işletmesi gerekir. Anayasa Mahkemesi de kamu hizmeti için taşınmaza acil ihtiyaç duyulmasının kamulaştırmasız fiilî el atmayı haklı hâle getirmediğini, bu durumda Kanunda düzenlenen acele kamulaştırma usulünün kullanılması gerektiğini vurgulamaktadır.
Üç Düzenlemenin Karşılaştırılması
| Ölçüt | 3091 Sayılı Kanun | 2886 Sayılı Kanun m.75 | 2942 Sayılı Kanun m.20 |
|---|---|---|---|
| Temel amaç | Zilyetliği ve kamu düzenini korumak | Fuzuli işgali sona erdirmek ve ecrimisil almak | Kamulaştırılan veya acele el konulan taşınmazı boşaltmak |
| Hak kaynağı | Fiilî zilyetlik | Taşınmazın maddede sayılan kamu mallarından olması | Tescil veya acele el koyma kararı |
| Uygulama alanı | Özel ve kamu taşınmazları | Hazine, DHTA, özel bütçeli idare ve maddede sayılan diğer taşınmazlar | Kamulaştırmaya konu taşınmazlar |
| Başvurulan makam | Kaymakamlık veya valilik | İdarenin talebi üzerine mülki amir | İcra müdürlüğü |
| Ecrimisil | Yok | Var | Yok |
| Vatandaş başvurusu | Zilyet başvurabilir | Fuzuli işgal edilen kamu taşınmazı için uygulanır | Kamulaştırmayı yapan idare başvurur |
| Süre | Genel olarak öğrenmeden itibaren 60 gün, olaydan itibaren bir yıl | Özel mevzuatındaki tespit ve tahliye usulleri | 15 günlük boşaltma bildirimi |
| Mülkiyet hakkı kazandırır mı? | Hayır | Hayır | Kamulaştırma veya el koyma kararının sonucunu uygular |
| Tahliyeyi yapan | Mülki idare ve kolluk | Mülki amir ve kolluk | İcra müdürlüğü |
Hangi Durumda Hangi Yol İzlenmelidir?
Yol, Dere, Meydan veya Tescil Harici Alanda İşgal
Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yol, dere, meydan veya benzeri bir alanın yapı, çit, malzeme veya ekim suretiyle işgal edilmesi hâlinde 3091 sayılı Kanun uygulanabilir.
Ancak bu yerler 2886 sayılı Kanun’un 75. maddesinin de kapsamına girdiğinden, taşınmazı yönetmeye yetkili Milli Emlak birimi veya ilgili kamu idaresi tarafından fuzuli işgal tespiti, ecrimisil ve tahliye işlemleri de yürütülebilir.
Bu durumda 3091 hızlı bir zilyetlik ve kamu düzeni tedbiri, 2886/75 ise kamu taşınmazının yönetimi ve ecrimisil boyutunu içeren özel bir yol olarak değerlendirilebilir.
Tapuda Maliye Hazinesi Adına Kayıtlı Parselde İşgal
Tapuda Hazine adına kayıtlı bir taşınmazın fuzuli olarak işgal edilmesi hâlinde temel idari yol 2886 sayılı Kanun’un 75. maddesidir.
Bu yol;
- Fuzuli işgalin tespitini,
- Ecrimisil hesaplanmasını,
- Ecrimisil ihbarnamesi düzenlenmesini,
- Tahliye talebini,
- Mülki amir tarafından tahliyenin gerçekleştirilmesini
birlikte düzenler.
Bununla birlikte şartları varsa 3091 sayılı Kanun kapsamında zilyetliğe tecavüzün önlenmesi de istenebilir. Dolayısıyla 3091’in Hazine parsellerinde kesinlikle uygulanamayacağı söylenemez.
Kamu Kurumu Adına Tescilli Taşınmazda İşgal
Taşınmaz bir kamu kurumu adına kayıtlıysa öncelikle kurumun 2886 sayılı Kanun’un 75. maddesi kapsamındaki idarelerden olup olmadığı araştırılmalıdır.
Kurum veya taşınmaz 2886/75 kapsamında değilse 3091 sayılı Kanun, kurumun özel kanunundaki tahliye hükümleri veya genel hükümlere göre el atmanın önlenmesi davası gündeme gelebilir.
Bu nedenle “kamu kurumu taşınmazıdır, doğrudan 2886/75 uygulanır” şeklinde genel bir kabul doğru değildir.
Kamulaştırma Sonucunda İdare Adına Tescil Edilen Parsel
Taşınmaz 2942 sayılı Kanun kapsamında kamulaştırılmış ve lehine kamulaştırma yapılan idare adına tescil edilmişse tahliye, 2942 sayılı Kanun’un 20. maddesine göre icra müdürlüğünden istenmelidir.
Bu durumda 2942/20, kamulaştırılmış taşınmazların teslim alınmasına ilişkin özel hüküm niteliğindedir.
Acele El Koyma Kararı Verilen Parsel
2942 sayılı Kanun’un 27. maddesi kapsamında mahkemece acele el koyma kararı verilmiş ve bedel yatırılmışsa, tescil henüz yapılmamış olsa dahi taşınmaz 20. maddeye göre boşaltılabilir.
Acele el koyma kararından önce veya yalnızca acele kamulaştırma kararı bulunduğu gerekçesiyle tahliye yapılamaz.
Sonuç
Kamu taşınmazlarının tahliyesinde uygulanacak mevzuat, yalnızca taşınmazın tapulu veya tapusuz olmasına göre belirlenemez. Taşınmazın hukuki statüsü, fiilî zilyetlik durumu, işgalin niteliği, taşınmazı yönetmeye yetkili idare ve tahliye talebinin dayanağı birlikte değerlendirilmelidir.
Genel bir uygulama özeti yapmak gerekirse:
3091 sayılı Kanun, özel veya kamu taşınmazlarında mevcut zilyetliğe yönelik tecavüzün hızlı bir idari zabıta tedbiriyle önlenmesini sağlar. Yol, dere ve benzeri Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerde önemli bir uygulama alanına sahiptir; ancak uygulama alanı bunlarla sınırlı değildir.
2886 sayılı Kanun’un 75. maddesi, Hazine taşınmazları ile maddede sayılan diğer kamu taşınmazlarının fuzuli işgalinde ecrimisil ve tahliye yoludur. Sadece tapuda Hazine adına kayıtlı parselleri değil, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerleri de kapsar.
2942 sayılı Kanun’un 20. maddesi ise kamulaştırma sonucunda idare adına tescil edilen veya 27. madde kapsamında mahkemece acele el koyma kararı verilen taşınmazların icra müdürlüğü aracılığıyla boşaltılmasını düzenler.
Bu nedenle uygulamada şu formül daha isabetlidir:
Zilyetliğe yönelik tecavüz ve kamu düzeninin korunması bakımından 3091; maddede sayılan kamu taşınmazlarındaki fuzuli işgal, ecrimisil ve tahliye bakımından 2886/75; kamulaştırma sonucu tescil veya mahkemece verilmiş acele el koyma kararından sonra taşınmazın teslim alınması bakımından ise 2942/20 uygulanır.
Her somut olayda taşınmazın tabi olduğu orman, mera, kıyı, imar, belediye veya diğer özel mevzuat hükümlerinin ayrıca incelenmesi gerekir.
*Zilyetlik Nedir?: Zilyetlik, bir kimsenin malı fiilen elinde bulundurması ve kullanmasıdır. Mülkiyetten farklı olarak bir hak değil, eşya üzerindeki fiili hakimiyet durumudur. Malın sahibi olmasanız bile (örneğin kiraladığınız bir evi kullanmak veya emanet alınan bir eşyayı taşımak) o malın zilyedi olursunuz.
