Karayolları Genel Müdürlüğünün mülkiyetinde bulunan taşınmazlar ile kullanımındaki alanların idaresi, uzun yıllar boyunca 30.05.2018 tarihli Yönetmelik hükümlerine göre yürütüldü. Ancak uygulamada karşılaşılan tereddütler, yeni ihtiyaçlar ve mevzuattaki gelişmeler sonucunda bu Yönetmelik yürürlükten kaldırılarak 15.01.2026 tarihli yeni Yönetmelik yayımlandı.
Yeni Yönetmelik, ilk bakışta eski düzenlemenin devamı gibi görünse de, ayrıntılara inildiğinde önceki metinde hiç bulunmayan çok sayıda yeni hüküm ve yaklaşım değişikliği içerdiği görülmektedir. Bu yazıda, 2026 Yönetmeliğini esas alarak, “eskisinde böyleydi – yenisinde böyle” şeklinde karşılaştırmalı bir değerlendirme yapılacaktır.
1. Amaç ve Kapsam: Genel Çerçeveden Ayrıntılı Düzenlemeye
2018 Yönetmeliğinde amaç maddesi daha genel tutulmuştu. Taşınmazların, Karayolları Genel Müdürlüğü tarafından yürütülen kamu hizmetlerini aksatmayacak şekilde değerlendirilmesi esas alınmış; ancak bu değerlendirmenin hangi işlemleri kapsadığı açıkça sayılmamıştı.
2026 Yönetmeliğinde ise bu yaklaşım terk edilmiştir. Satış, devir, trampa, irtifak hakkı tesisi, kiralama, kullanma izni, ecrimisil ve tahliye işlemleri tek tek sayılarak düzenlemenin kapsamı netleştirilmiştir. Böylece idarenin hangi işlemleri bu Yönetmelik çerçevesinde yürüteceği açık ve tereddütsüz hale getirilmiştir.
➡️ Bu ayrıntılı sayım, 2018 Yönetmeliğinde yoktu.
2. Tanımlar: Eksik Kavramlardan Sistematik Yapıya
2018 Yönetmeliğinde tanımlar sınırlıydı. Özellikle uygulamada sıkça karşılaşılan bazı kavramlar ya hiç tanımlanmamış ya da dolaylı ifadelerle geçilmişti. Örneğin;
- Ecrimisil,
- Fuzuli şagil,
- İdarenin kullanımındaki alanlar,
gibi kavramlar açık ve detaylı biçimde tanımlanmamıştı.
2026 Yönetmeliğinde ise bu eksiklikler giderilmiştir.
Ecrimisil ve fuzuli şagil kavramları ayrıntılı şekilde açıklanmış, idarenin mülkiyetindeki taşınmazlar ile kullanımındaki alanlar net biçimde ayrılmıştır. Ayrıca;
- Yük aktarma merkezleri,
- Otoyol hizmet tesisleri,
- Yol geçiş izni,
gibi kavramlar ilk defa tanım altına alınmıştır.
➡️ Bu kavramların büyük bölümü 2018 Yönetmeliğinde hiç yer almıyordu.
3. Komisyonlar: Aynı Yapı, Daha Net Yetki
Her iki Yönetmelikte de Taşınmaz Değerlendirme Komisyonu bulunmaktadır. Ancak;
2018 Yönetmeliğinde bedel tespit süreci “Bedel Tespit Komisyonu” üzerinden yürütülmüş, bu komisyonun raporlarının geçerlilik süresi ve yenilenmesi konusunda sınırlı açıklamalar yapılmıştır.
2026 Yönetmeliğinde ise bu yapı “Kıymet Takdir Komisyonu” olarak yeniden düzenlenmiş, raporların bir yıl geçerli olacağı, yenilenmesi gerektiği hâller ve bedelin düşmesi durumunda izlenecek yol ayrıntılı şekilde hüküm altına alınmıştır.
➡️ Raporların geçerlilik süresi ve bedelin düşmesi hâli 2018 Yönetmeliğinde bu açıklıkta düzenlenmemişti.
4. İdarenin Kullanımındaki Alanlar: En Büyük Değişim Burada
Belki de 2026 Yönetmeliğinin en önemli farkı, idarenin kullanımındaki alanlara ilişkin ayrıntılı düzenlemelerdir.
2018 Yönetmeliğinde bu alanlar için genel bir çerçeve çizilmiş; kullanma izni ve kiralama mümkün kılınmıştı. Ancak hangi alanların hangi amaçlarla kullanılabileceği net değildi.
2026 Yönetmeliği bu belirsizliği ortadan kaldırmıştır. Özellikle;
- Köprü ve viyadük altı alanların kiraya verilmesi,
- Fiilen yapım çalışması devam eden kesimlerin şantiye sahası olarak kullanılması,
- Elektrikli araç şarj istasyonlarının kurulması,
açıkça düzenlenmiştir.
➡️ Bu kullanım türlerinin tamamı 2018 Yönetmeliğinde yer almıyordu.
5. Bedel, Kira ve İrtifak: Oranlar Netleşti
2018 Yönetmeliğinde bedel tespitine ilişkin hükümler bulunmakla birlikte, alt ve üst sınırlar sınırlı şekilde düzenlenmişti.
2026 Yönetmeliğinde ise;
- İrtifak hakkı bedelinin taşınmaz bedeline oranı,
- Kira bedellerinin alt sınırları,
- Kullanma izni bedellerine ilişkin esaslar,
daha net ve bağlayıcı şekilde belirlenmiştir.
➡️ Bu oranların önemli bir kısmı 2018 Yönetmeliğinde açıkça yer almıyordu.
6. Tahliye ve Ecrimisil: Detaylı ve Yaptırım Odaklı
2018 Yönetmeliğinde tahliye ve fuzuli işgale ilişkin hükümler bulunmakla birlikte, uygulamada yol gösterici ayrıntılar sınırlıydı.
2026 Yönetmeliğinde ise;
- Tahliye süresine rağmen boşaltılmayan taşınmazlar için ecrimisil,
- Tahliye süresinin bitiminden sonra uygulanacak günlük ceza,
- Hukuki sürecin başlatılması,
açıkça düzenlenmiştir.
➡️ Bu yaptırım detayları 2018 Yönetmeliğinde bu kapsamda yer almıyordu.
Sonuç: 2026 Yönetmeliği Ne Anlama Geliyor?
2026 tarihli Yönetmelik, 2018 düzenlemesini tamamen terk eden bir metin değildir. Ancak;
- Daha ayrıntılı,
- Daha uygulama odaklı,
- Daha az yoruma açık,
bir yapı ortaya koymuştur.
Özellikle idarenin kullanımındaki alanlar, köprü–viyadük altı kiralamaları, elektrikli araç şarj istasyonları, ecrimisil ve tahliye süreçleri gibi başlıklarda getirilen yeni hükümler, 2026 Yönetmeliğini önceki düzenlemeden belirgin biçimde ayırmaktadır.
Daha detaya inmek gerekirse:
Karayolları Genel Müdürlüğü (KGM), Türkiye’nin en büyük taşınmaz portföylerinden birini yönetmektedir. Otoyollar, devlet yolları, hizmet tesisleri, kamulaştırma sonucu edinilen taşınmazlar ve yol koridorları içerisinde kalan alanlar yalnızca ulaştırma hizmetleri açısından değil, ekonomik değerleri bakımından da önem taşımaktadır.
Bu nedenle Karayolları Genel Müdürlüğü Taşınmazları ile Kullanımındaki Alanların İdaresi Hakkında Yönetmelik, KGM mülkiyetindeki taşınmazların ve kullanımındaki alanların hangi şartlarda satılabileceğini, kiralanabileceğini, irtifak hakkına konu edilebileceğini veya kullanım izni verilebileceğini ayrıntılı şekilde düzenlemektedir.
Her KGM Taşınmazı Satılabilir mi?
Kamuoyunda zaman zaman Karayollarına ait kullanılmayan taşınmazların neden satılmadığı veya değerlendirilmediği yönünde sorular gündeme gelmektedir. Ancak KGM mülkiyetindeki taşınmazların satışı oldukça sıkı kurallara tabidir.
Bir taşınmazın satışa veya başka bir tasarrufa konu edilmesinden önce taşınmazın gelecekte yol yapımı, genişletme çalışmaları, bakım hizmetleri veya başka bir kamu hizmeti için gerekli olup olmadığı araştırılmaktadır. Ayrıca taşınmazın imar durumu, tarım arazisi niteliği, mera vasfı, orman statüsü, kıyı alanı içerisinde bulunup bulunmadığı ve kamulaştırma mevzuatından kaynaklanan yükümlülükleri de incelenmektedir.
Bu incelemeler sonucunda uygun görülen taşınmazlar satışa konu edilebilmektedir. Böylece hem kamu yararı korunmakta hem de ihtiyaç duyulmayan taşınmazların ekonomiye kazandırılması sağlanmaktadır.
Karayolları Hangi Alanları Kiraya Verebilir?
Yönetmeliğin en dikkat çekici bölümlerinden biri kiralama hükümleridir.
Karayolları Genel Müdürlüğü yalnızca mülkiyetindeki taşınmazları değil, bazı durumlarda kullanımındaki alanları da kiraya verebilmektedir.
Özellikle;
- Yol yapım çalışmaları için ihtiyaç duyulan şantiye sahaları,
- Köprü ve viyadük altlarında bulunan uygun alanlar,
- Yol ve emniyet sahası dışında kalan kullanım alanları,
- ATM kurulabilecek alanlar,
- Otoyol reklam panoları,
- Otoyol hizmet tesisleri,
- Yük aktarma merkezleri,
- Kamu kurumlarının ihtiyaç duyduğu alanlar,
kiralama konusu olabilmektedir.
Son yıllarda özellikle otoyol güzergâhlarında bulunan ticari potansiyeli yüksek alanların değerlendirilmesi, kamu taşınmazlarının etkin yönetimi açısından önemli bir gelir kaynağı hâline gelmiştir.
Kira Bedeli Nasıl Belirleniyor?
Kamu taşınmazlarının düşük bedellerle kiraya verilmesinin önüne geçebilmek amacıyla yönetmelik kira bedellerinin belirlenmesine ilişkin bazı alt sınırlar getirmiştir.
Kira bedelleri, Kıymet Takdir Komisyonu tarafından belirlenen taşınmaz değeri esas alınarak hesaplanmaktadır. Yönetmelik uyarınca yıllık kira bedeli, taşınmazın belirlenen değerinin yüzde ikisinden daha düşük olamamaktadır.
Bunun yanında kira bedelleri piyasa koşulları, taşınmazın konumu, kullanım amacı ve ekonomik getirisi dikkate alınarak belirlenmektedir. Uzun süreli kiralamalarda ise kira bedelleri her yıl TÜFE oranında güncellenmektedir.
Kira Süresi Ne Kadardır?
Karayolları taşınmazlarının kiralanmasında genel kural, kira süresinin on yılı geçememesidir.
Üç yıldan uzun süreli kiralamalarda ayrıca Bakanlık izni alınması gerekmektedir. Böylece uzun süreli kullanım kararlarının merkezi düzeyde değerlendirilmesi sağlanmaktadır.
Bu uygulama özellikle yüksek ekonomik değere sahip taşınmazların kamu yararına uygun şekilde yönetilmesini amaçlamaktadır.
Baz İstasyonları ve Enerji Hatları İçin Ayrı Bir Sistem Bulunuyor
Karayolları koridorları yalnızca ulaşım amaçlı kullanılmamaktadır. Günümüzde enerji, haberleşme ve altyapı yatırımları da bu alanlardan geçmektedir.
Bu nedenle yönetmelik;
- Enerji nakil hatları,
- Doğalgaz ve petrol hatları,
- İçme suyu ve atık su hatları,
- Fiber optik kablolar,
- Haberleşme altyapıları,
- Baz istasyonları,
- Elektrikli araç şarj istasyonları
gibi tesisler için özel bir kullanım izni sistemi öngörmektedir.
Bu izinler genellikle protokol düzenlenerek verilmekte ve trafik güvenliğini etkilemeyecek şekilde yürütülmektedir.
Otoyol Hizmet Tesisleri Neden Önemli?
Akaryakıt istasyonları, dinlenme tesisleri, restoranlar, servis alanları ve benzeri tesisler otoyol kullanıcılarının ihtiyaçlarını karşılayan önemli yapılardır.
Yönetmelik, Yap-İşlet-Devret modeli kapsamında inşa edilip işletme süresi sonunda Karayolları Genel Müdürlüğüne devredilen otoyol hizmet tesislerinin işletilmesi ve kiraya verilmesine ilişkin esasları da düzenlemektedir.
Bu yönüyle yönetmelik yalnızca taşınmaz yönetimini değil, aynı zamanda otoyol işletmeciliğinin ekonomik boyutunu da ilgilendirmektedir.
İrtifak Hakkı ve Devir İşlemleri
Karayolları mülkiyetindeki taşınmazlar üzerinde bazı kamu hizmetlerinin yürütülebilmesi amacıyla irtifak hakkı kurulabilmektedir.
Özellikle enerji, ulaşım ve altyapı yatırımlarında sıkça karşılaşılan bu uygulamada, taşınmazın belirlenen değeri esas alınmakta ve irtifak hakkı bedeli belirli oranların altına düşememektedir.
Bu düzenleme, kamu taşınmazlarının gerçek değerinin korunmasını ve kamu zararının önlenmesini amaçlamaktadır.
Sonuç
Karayolları Genel Müdürlüğü Taşınmazları ile Kullanımındaki Alanların İdaresi Hakkında Yönetmelik, kamu taşınmazlarının etkin ve verimli kullanılmasını amaçlayan kapsamlı bir düzenlemedir.
Yönetmelik incelendiğinde, Karayolları taşınmazlarının yalnızca yol yapımı amacıyla değil, aynı zamanda kiralama, kullanım izni, irtifak hakkı ve satış gibi yöntemlerle ekonomiye kazandırılmasının hedeflendiği görülmektedir.
Özellikle kiralama hükümleri, otoyol hizmet tesisleri, baz istasyonları, enerji yatırımları ve lojistik faaliyetler açısından önemli fırsatlar sunarken; kamu yararının korunmasına yönelik denetim ve kontrol mekanizmaları da güçlü şekilde muhafaza edilmektedir.
Dolayısıyla bu yönetmelik, hem kamu taşınmazlarının yönetimi hem de altyapı ve yatırım projelerinin yürütülmesi bakımından Karayolları Genel Müdürlüğünün temel düzenlemelerinden biri olarak öne çıkmaktadır.
Kısacası; 2018 Yönetmeliği çerçeve çiziyordu, 2026 Yönetmeliği ise uygulamayı tarif ediyor.
Yönetmeliğin tam metnine Resmî Gazete’den veya Mevzuat Bilgi Sisteminden ulaşabilirsiniz.
